전세자금 대출의 종류와 금리 알아보기. 주택금융공사의 대출 기준은?

대출 없이 집을 살 수 있는 날이 올까요? 그런 세상이 오길 바래보며... 

전세계약 시 받는 대출인 전세자금대출에 대하여 알아보겠습니다. 

 

 

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전세자금 대출이란?

전세자금대출이란 전세 보증금이 부족한 분들에게 한도 내에서 빌려주는 대출 상품 입니다. 

전세자금대출의 경우 다른 대출과 같이 금융사에서 자금이 나가는 것이 아니라 '보증기관'을 통해 '보증서'를 발급 받은 후 대출을 받게 됩니다. 

 

전세자금대출을 받기 위해서는 위에서 이야기한 '보증기관'을 알고 있어야 합니다. 

 

 

먼저, 전세자금대출 받는 절차를 살펴보면 아래와 같습니다.

 

1. 임대인의 사전 협조를 바탕으로 임대차계약을 체결한다. 
2. 주민센터에서 전입신고 없이 확정일자만 받는다. (전세자금대출로 왔다고 밝히면 된다.)
3. 보증기관의 보증을 받는다. 
4. 은행과 전세자금대출 계약을 맺는다. 
5. 은행이 임대인의 통장으로 직접 송금한다. 
6. 전세 만기 시 임대인이 은행에 직접 대출금을 상환한다. 

 

대출 받는 절차중에서 '보증기관의 보증을 받는' 과정이 필요한데, '보증기관'으로는 3곳이 있습니다.

① 주택금융공사의 신용보증 (주신보)

② 주택도시기금 (HUG)

③ 서울보증보험 (SGI) 

 

①, ②는 공적기관, ③은 사적기관이며

금리는 ① < ② < ③  순입니다.

 

이 세가지 보증기관의 자격조건이 어떤지를 살펴보고, 본인이 이용할 수 있는 보증기관이 무엇인지 알고 있으면 은행 상담 과정이 더 원활할 것으로 생각됩니다. 

 

 

먼저, 주택금융공사의 대출 조건 및 한도에 대하여 알아 보았어요. 

 

 

신청 가능 대상

아래의 1)~3)을 모두 충족하는 자 입니다. 

1) 대한민국 국민

2) 임차보증금 5억원(지방 3억) 이하인 임대차계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상 지급한 세대주

3) 본인과 배우자 합산 주택보유수가 1주택 이내

 (단, 1주택인 경우 배우자 합산 연소득이 1억원 이하이고, 보유주택의 가격이 9억원을 초과하지 않아야 함)

 

 

대출 한도 

최대 2억2천2백만원 (보증한도는 90%)

전세보증금의 80%이내 (단, 최대한도를 초과할 수 없음)

상환능력별 보증한도 : (연간인정소득 - 연간부채상환예상액(약부채의1/5) + 상환방식별 우대금액-동일인 기 전세자금보증잔액) 

일반적인 대출한도 계산법 : (신청인의 소득대비(3.5배)/90%) - 부채금액의 약 20%

 

보증 한도

최대 보증한도는 2억원. 

임차보증금의 80% 이내로 보증해줍니다. 

하지만 소득, 부채 등에 따라 보증한도를 달리 적용 합니다. (소득의 3~4.5배) 

 

 

 

한국금융주택공사 싸이트에서는 보증금액을 대략적으로 조회 가능 합니다. 

 

 

 

이용 절차 

 

취급은행에서 먼저 상담을 받은 후 보증 신청을 합니다. 공사 방문 없이 취급은행에서 일괄 처리가 가능하다는 것이지요. 은행과 공사에서 '보증심사 승인'이 떨어지면 진행한 은행에서 '보증약정 및 보증서'가 발급되고 '대출 승인 및 대출 실행'된다. 

 

 

보증 신청 시기 

신규 임대차 계약 : 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 되는날

갱신 임대차 계약 : 계약갱신일로부터 3개월이 되는날, 보증신청일은 주민등록전입일로 부터 3개월 이상 경과 

 

 

보증대상 목적물 

 공부상 주택 : 아파트, 다세대, 다가구, 단독, 연립/주거용 오피스텔/노인복지주택 -> 실제 주거용으로 이용해야 합니다.

 임대인이 공공주택사업자 외 법인인 경우에도 취급 가능 합니다. (전세자금 대출 중에서 유일)

 

 

필요 서류

 

 

보증로율

 

대출한도가 2억2천2백만원이니 3억원 이하까지만 보시면 됩니다. 

 

1억원 이하 : 0.12%

1억원 초과 ~ 2억원 이하 : 0.15%

2억원 초과 ~ 4억원 이하 : 0.18%

우대가구는 혜택이 있고 가산이 되는 경우도 있으니 확인해 주세요. 

 

* 신혼가구 : 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정인 가구

  (결혼예정자 : 청첩장 또는 예식장 계약서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내일 경우)

 

* 다자녀가구 : 가족관계증명서 또는 주민등록등본 상 신청인의 만 19세 미만 자녀가 3인 이상(세대분리된 자녀포함)인 가구

 

 

유의사항

 

보증 취급기관

 

금리

만기 기간과 매년 기준 금리 및 은행에 따라 조금씩 달라지지만 대략 2.6~2.8%정도라고 생각하지면 됩니다. 

2020년 2월 전세자금대출의 평균 가중금리

 

 

보증기관별 비교

구분	주택금융공사	주택도시기금	서울보증보험
주택보유후	다주택자 제한 (2주택 이상)
소득요건	1주택자의 경우 부부합산 소득 1억원 이하		제한없음 신용등급위주
임차 보증금 한도	수도권 5억원 지방 3억원	수도권 5억원 지방4억원	제한없음
최대 대출금액	2억2천2백만원 임차보증금의 80%이내	4억원 (신용등급별 차등적용) 임차보증금의 80%이내	5억원 (신용등급별 차등적용) 임차보증금의 80%이내

* 소득요건은 각 대출상품별 기준이 있으니 따로 확인을 해봐야 합니다. 

 

정리해보면

▶ 대한민국 국민 성년이 대상.

▶ 계약금 5% 이상 지급한 세대주이어야 함.

▶ 1주택 이하세대 (소득1억 초과, 고가주택 보유자 취급 불가) 

▶ 보증금 수도권 5억, 지방 3억 이하

▶ 대출한도 : 1)~3) 중 낮은금액

   1) 2억 2,200 만원 

   2) 보증금의 80%

   3) 소득대비 보증한도에 따른 대출한도 적용

▶공부상 주택, 임대인이 법인인 경우에도 가능 

 

 

금리가 낮은 편이기는 하지만 기준이 까다롭고 보증한도가 낮게 산정되어 있습니다. 그래서 보증금이 높은 아파트의 경우에는 이용하기 어려울 것으로 생각되요. 하지만 대출 가능 대상이 된다면 낮은 한도에서 이용하기에는 적절한 상품입니다.

 

저도 이사 예정이어서 알아봤는데, 너무 복잡하고 어려운 전세자금대출이네요...

더 알아보고 정리하여 추가 포스팅 하겠습니다!